センターの活動

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一般社団法人マンション総合サポートセンターの活動内容

マンションの日常的な管理運営から資産価値向上に役立つソリューションまでをワンストップで提供する「一般社団法人マンション総合サポートセンター」。ここでは、管理、修繕、改修、再生、建替えなど当センターが実践する資産価値維持・向上のための提案活動についてお話しします。

一般社団法人マンション総合サポートセンターのワンストップサービス

一般社団法人マンション総合サポートセンターのワンストップサービス

一般社団法人マンション総合サポートセンターのワンストップサービスは、当センターのスタッフがこれまで数多くの顧問契約、相談業務に取り組む中で蓄積してきた経験とノウハウに基づくもの。たとえば、その代表的なものが「定例会システム」の創設です。これは、管理組合様のニーズに合わせマンション管理士や建築技術者などが参加することで理事会運営を円滑にするためのもので、同時に昨今表面化している理事の成り手不足の軽減にも貢献しています。

その中でも注目いただきたいのは、初回の大規模修繕工事を前に実施する「10年目点検」の推奨、そしてマンションのライフサイクルコスト(LCC)を考慮した「60年長期修繕計画」の提案、小規模マンションなどの大規模修繕工事を効果的に進める「工事監修方式」の提唱などです。

こうしたアイデアは、すべて管理組合様との関わりの中から必然的に生まれてきたもので、マンション管理士、建築・設備の専門家をはじめ保険や植栽などに精通したスタッフを擁する当センターならではとも言える優れたワンストップサービスだと自負しています。

一般社団法人マンション総合サポートセンター独自のシステム

定例会システム型アドバイザーの提唱

定例会システム型アドバイザーの提唱

「定例会」とは、一般社団法人マンション総合サポートセンターのマンション管理士、建築技術者、植栽コンサルタントをはじめとする専門家チームと施設管理者(委託管理会社)で構成された組織のことで、この定例会が理事の業務を一部代行し、管理組合様をサポートします。これにより、管理組合理事会の負担が軽減され、さらにマンション管理や施設管理の品質が格段に向上。資産価値の維持という観点からも非常に有効なシステムです。

10年目点検の推奨

10年目点検の推奨

国交省の「長期修繕計画ガイドライン」では、マンションの大規模修繕工事のサイクルは約12年ごとに実施することが推奨されています。しかし、一般に建物の主要躯体の保証期間が10年であるため、それ以降、建物に瑕疵(かし)が見つかっても、販売主や施工会社に修繕などを請求できません。そこで、一般社団法人マンション総合サポートセンターでは、建物が10年を経過する前に調査・診断を行い、建物の不具合箇所のうち瑕疵やアフター保証期間内のものは、販売主側に修繕してもらうことを提唱しています。初回の大規模修繕工事の計画は、そのあとに検討すればよいと考えています。なお、当センターでは状況や必要に応じて、マンションの販売主や施工会社に対して瑕疵担保責任の履行を働きかけるなど、アフターサービスの支援を行っています。

60年長期修繕計画の提案

マンションの計画修繕工事は、築30~40年の10年間がもっとも費用がかかります。しかし、一般的な長期修繕計画は30年程度を基本に作成されており、これに合わせて資金計画を見直しますと、かなり高額な修繕積立金が必要と判断されがちですが、必ずしもそうではありません。しかし、一般社団法人マンション総合サポートセンターではマンションの耐用年数を建替えまでの60~70年に設定した上で計画の見直しを提案しています。こうすることで、より適正な資金計画を策定でき、なおかつマンションの資産価値をより長く維持することが可能になります。

小規模マンションにおける大規模修繕工事の進め方のご提案

小規模マンションにおける大規模修繕工事の進め方のご提案

大規模修繕工事は、建築施工会社や管理会社などに直接委託する「責任施工方式」と施工を行わない第三者の専門家をコンサルタントとして実施する「設計監理方式」の2方式に分類されます。比較的規模が大きいマンションでは後者を採用するケースが一般的ですが、小規模のマンションではコストの面からコンサルティングの利用は難しいのが実情。一般社団法人マンション総合サポートセンターでは、予算に限りがある場合でも専門家のアドバイスが受けられるサービスをご提案しています。

一般社団法人マンション総合サポートセンターの業務内容

一般社団法人マンション総合サポートセンターの業務内容

一般社団法人マンション総合サポートセンターは、管理組合様にとって悩みの種である下記のような課題を、さまざまな分野の専門家集団が知恵を出し合い解決をサポートします。

  • 小規模マンションなので費用が割高となり管理が難しい
  • 大規模マンションなので管理業務が煩雑で手が足りない
  • 区分所有者の高齢化が進み役員の成り手がいない
  • 大規模修繕工事に向けた資金づくりが厳しい
管理組合支援業務(主な業務)
  • 管理規約・使用細則の見直し支援(民泊行為、暴力団などの排除、個人情報保護などの規定化)
  • 管理費・修繕積立金・専用使用料の見直し支援(修繕積立金に関するガイドラインによる試算を含む)
  • 管理委託業務の見直し支援
  • 管理業者の見直し支援
  • 管理費などの滞納に係る対応支援
  • 義務違反者への対応支援
  • 保険契約の見直し支援
  • 役員の成り手不足の対応支援
  • その他マンション管理に関する対応支援
建築物・設備管理支援業務
(主な業務)
  • ライフサイクルコストを見据えての長期修繕計画の策定・見直し支援
  • ライフサイクルコストを見据えての資金計画の策定・見直し支援
  • 建物診断・耐震補強対応支援
  • マンション売主・施工会社に対しての瑕疵担保責任・アフターサービスの支援
  • 中長期にわたる植栽計画の策定・見直し支援
  • 建替えも視野に入れたマンション再生業務支援
大規模修繕工事監理・監修業務
(主な業務)
  • 大規模修繕を進めるにあたっての準備・委員会設立支援
  • マンションの規模・形態に即した施工体制の提案
  • 業者選定(工事監理、施工会社など)の基準策定支援
  • 工事費用などの妥当性の検証に関する助言
個別課題ごとの相談業務
  • 土地・敷地に係る問題、ペットに係るマナーの問題、防犯・防災対策など
その他業務
  • 相談業務:
個別の課題について、スポットで行う相談、助言、援助など
  • 顧問業務:

専任のマンション管理士、建築・設備の専門家が、理事会や専門委員会などに出席して、管理組合の抱える課題について助言を行います。具体的には、総会資料の作成支援、管理規約や使用細則の素案の作成、ご希望に応じて実施する関連業者など(管理業者を含む)との事前打ち合わせなど、管理組合の要望に応じて支援することが可能です。

マンション総合サポートセンターでは、個人で支援を行うマンション管理士事務所との契約とは異なり、複数の専門家が管理組合活動を総合的に支援する「ワンストップサービス」が特徴です。必要に応じて、一級建築士などの建築・設備関係の専門家、植栽管理コンサルタント、マンション管理関係に明るい弁護士などと協働して、皆様の課題解決に取り組みます。

管理組合様の課題を洗い出すマンション診断

課題解決のためにはまず正しい現状把握から。一般社団法人マンション総合サポートセンターでは、管理組合運営や修繕積立金の実態などについて、マンション管理士などの専門家による診断を実施しています。ぜひ、ご活用ください。

診断のサービス一覧

イ) 理事会運営診断サービス
理事会議事録などにより、理事会が適切に運営されているかなどについてコメントします。

ロ) 長期修繕計画診断サービス
長期修繕計画表・資金計画表、工事履歴などにより、建物の保全が適切に実施されているか、工事項目(給排水管の更新更生、建具の更新など)が適切に計上されているかなどについてコメントします。

ハ) 修繕積立金診断サービス
長期修繕計画表・資金計画表、会計報告書、国交省ガイドラインの基準などにより、修繕積立金額が適切かコメントします。

ニ) 管理費診断サービス
管理委託契約書(重要事項説明書)、会計報告書などにより、管理費額が適切かコメントします。

ホ) 管理規約・細則診断サービス
管理規約・細則・理事会内規などにより、管理組合の規則が適切かコメントします。

ヘ) 防災診断サービス
防災マニュアルなどにより、管理組合の防災体制が適切かどうかコメントします。

管理組合様へ
まずは、一般社団法人マンション総合サポートセンター所属のマンション管理士または建築・設備の専門家が、管理組合様を訪問し、理事の皆様と面談の上、今後の方針についてご提案いたします。当センターをパートナーとして選んでいただくかどうかは、その上でお決めください。